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个人出租房屋相关税收政策问答
作者:admin 文章来源:本站原创 点击数:59 更新时间:2014-9-3 13:57:23

一、个人出租房屋行为应缴纳什么税?
按照税法的规定,个人出租房屋取得的收入应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税和个人所得税。
二、个人出租房屋如何计算缴纳各项税款?
对个人出租房屋应区分出租住房和出租非住房两种行为分别对待。
1、营业税
对个人出租住房的,根据财税[2008]24号文件规定,自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税;对个人出租非住房,税率按5%征收;个人出租房屋如果月出租收入在5000元以下的(辽地税发〔2008〕129号),免征营业税。
计算公式=出租收入×税率。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费分别按上述营业税税额的7%, 3%, 2%等税率征收。
计算公式=营业税×税率。
3、房产税、城镇土地作用税
个人出租住房按4%的税率征收房产税,免征城镇土地作用税;个人出租非住房按12%税率征收房产税。
计算公式=出租收入×税率;
个人出租非住房并座落在城镇土地使用税开征范围内的,应按房屋占地(含出租的院落占地)面积,依土地等级及适用的土地等级税额,计算缴纳城镇土地使用税。计算公式=占地面积×单位税额。
房产税和城镇土地使用税按年计算,分季或月征收。
土地作用税单位税额标准(略)。
4、印花税
对个人出租住房、承租住房签订的租赁合同,免征印花税;出租非住房在双方签订合同时,由双方按合同规定租金金额的千分之一缴纳,不足一元的,按一元缴纳。计算公式=租金×税率。
5、个人所得税
个人出租房屋按照财产租赁所得按次征收,以一个月内取得的收入为一次。个人在房屋出租过程中缴纳的税费凭合法有效的凭证从其财产租赁收入中扣除。对能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用允许扣除,但每次扣除不得超过800元,一次扣除不完的准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。
对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。对个人出租非住房取得的所得,税率为20%。租赁所得每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。
计算公式:应纳税额=应纳税所得额× 10%(或20%)。
三、个人出租房屋月收入不满5000元的,应缴纳什么税?
答:个人出租房屋月收入不满5000元的,不缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
出租住房的应按4%的税率缴纳房产税,免征城镇土地使用税和印花税;出租非住房的应按规定缴纳房产税、城镇土地使用税和印花税;对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。对个人出租非住房取得的所得,税率为20%。租赁所得每次收入不超过4000元的,减除费用800元,即个人所得税=[月租金收入-800元-相关税费-修缮费用可扣除额]×10%;月租金收入4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额,即个人所得税=[月租金收入×(1-20%)-相关税费-修缮费用可扣除额]×10%。
四、个人承租房屋后又转租的,应缴纳什么税?
答:个人承租房屋后又转租的,应按税法规定缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税和个人所得税,不需缴纳房产税和城镇土地使用税。
如果转租月收入不达5000元,按不达起征点的税收政策办理。
五、对个人预收的房屋租金,应如何申报缴纳营业税和个人所得税?
答:对个人预收的一定期限的房屋租金可按租赁合同约定的期限分月计算房屋租金金额,按上述税收政策的规定区分住房和非住房进行计算缴纳营业税和个人所得税。如王某一次性收取一年出租住房的租金12000元,可将12000元分解到各月收入为1000元,不达营业税起征点,按不达起征点的税收政策处理。
六、个人出租房屋的“住房”是如何界定的?
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)对住房出租给予相应的税收减免优惠政策。对于“住房”的认定应按照出租房屋《房屋产权证》中“设计用途”填写的内容执行。对于“设计用途”内容为“公寓”或“商住两用”的租赁房屋,暂按照“住宅”的标准执行。对于尚未办理房屋产权证的租赁房屋,一律暂按“非住宅”征收相关税费,待房屋产权证下发后,确定属于“住宅”的,纳税人可凭相关完税证明办理退税手续。
七、承租方承担税费,如何计算税收?
如承租方承担相关税费,要将不含税的租金收入换算成含税的租金收入后为计税依据。

《国家税务总局关于明确单位或个人为纳税义务人的劳务报酬所得代付税款计算公式的通知》(国税发[1996]161号)规定:
根据《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》(国税发[1994]089号)第十四条的规定,单位或个人为纳税义务人负担个人所得税税款的,应将纳税义务人取得的不含税收入额换算为应纳税所得额,计算征收个人所得税。为了规范此类情况下应纳税款的计算方法,现将计算公式明确如下:
一、不含税收入额为3360元(即含税收入额4000元)以下的:
应纳税所得额=(不含税收入额-800)÷(1-税率)
二、不含税收入额为3360元(即含税收入额4000元)以上的:
应纳税所得额=〔(不含税收入额-速算扣除数)×(1-20%)〕÷〔1-税率×(1-20%)〕
三、应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
公式一、二中的税率,是指不含税所得按不含税级距(详见国税发[1994]089号文件表三)对应的税率;公式三中的税率,是指应纳税所得额按含税级距对应的税率。
《国家税务总局关于明确单位或个人为纳税义务人的劳务报酬所得代付税款计算公式对应税率表的通知》(国税发[2000]第192号)文件对国税发[1994]089号文件表三重新表述如下:
不含税劳务报酬收入额 税率 速算扣除数
21000元以下的部分 20% 0
超过21000元至49500元的部分 30% 2000
超过49500元的部分 40% 7000
营业税是否可以扣除问题
根据《财政部、国家税务总局关于个人提供非有形商品推销、代理等服务取得收入征收营业税和个人所得税有关问题的通知》(财税字[1997]103号)第二条对非雇员的税务处理规定:“非本企业雇员为企业提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金、奖励和劳务费等名目的收入,无论该收入采用何种计取方法和支付方式,均应计入个人从事服务业应税劳务的营业额,按照《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和其他有关规定计算征收营业税;上述收入扣除已缴纳的营业税税款后,应计入个人的劳务报酬所得。按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例和其他有关规定计算征收个人所得税。”
另外对保险行为也有过类似的规定:《国家税务总局关于保险营销员取得佣金收入征免个为所得税问题的递知》(国税函[2006]454号)规定:“根据保监会《关于明确保险营销员佣金构成的通知》(保监发[2006]48号)的规定,保险营销员的佣金由展业成本和劳务报酬构成。按照税法规定,对佣金中的展业成本,不征收个人所得税;对劳务报酬部分,扣除实际缴纳的营业税金及附加后,依照税法有关规定计算征收个人所得税。”
结合上述两个文件规定,劳务报酬所得在计算个人所得税时,对个人提供非有形商品推销、代理等服务取得收入以及保险营销员取得佣金收入可以扣除营业税费,但对其他形式取得的劳务报酬所得能否参照执行,目前还没有统一明确的规定,有待国家税务部门进一步明确。
另外,在计算个人所得税时,对可以扣除营业税的情形下,如何扣除也没有明确的文件规定,通常在实务处理中用数学的方法来摊算,但对此也有不同的理解,举例说明如下:
某人取得400万元劳务报酬,为包括营业税及个人所得税的税后收入。按数学方法推导计算如下:
1、在不允许扣除营业税及附加的情况下:
假设税前收入为X,则税后收入为400万元,根据下式
X-X*5.5%-〔X*(1-20%)×40%-0.7〕=400
得出X=638.88
应纳营业税及附加:638.88×5.5%=35.1384万元
应纳个人所得税=638.88×(1-20%)×40%-0.7=203.7416万元
2、在允许扣除营业税及附加的情况下(如:非本企业雇员为企业提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金、奖励和劳务费等名目的收入、保险营销员取得的佣金):
理解一、假设税前收入为X,则税后收入为400万元,在计算个人所得税时扣除营业税费后再扣除20%的标准,根据下式
X-X*5.5%-〔(X-X*5.5%)×(1-20%)×40%-0.7〕=400
得出X=621.38
应纳营业税及附加:621.38×5.5%=34.1759万元
应纳个人所得税=(621.38-621.38×5.5%)×(1-20%)×40%-0.7=187.2053万元
理解二、假设税前收入为X,则税后收入为400万元,在计算个人所得税时扣除20%的标准与营业税费同时扣除,根据下式
X-X*5.5%-〔X*(1-20%)-X*5.5%×40%-0.7〕=400
得出X=617.16
应纳营业税及附加:617.16×5.5%=33.9438万元
应纳个人所得税=(617.16×(1-20%)-617.16×5.5%)×40%-0.7=183.21368万元。
对营业税费与20%扣除标准如何扣除的不同理解导致两种不同的计算结果,相差近4万元,因此,对该问题希望国家税务总局能如同对租金的扣除那样给出一个明确的计算顺序,以保证计算的准确性和唯一性。


财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知
财税[2008]24号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:
为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)精神,促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展,经国务院批准,现将有关税收政策通知如下:
一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策
(一)对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入,免征营业税、房产税。
(二)对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
(三)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
(四)对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
(五)对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的,免征契税。
(六)对个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税。
(七)对个人按《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴,免征个人所得税;对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴,应征收个人所得税。
(八)企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的,按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》(国务院令第137号)、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行;2008年1月1日后捐赠的,按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的,捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分,准予从其应纳税所得额中扣除。
廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)、《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)的规定;廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。
二、支持住房租赁市场发展的税收政策
(一)对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
(二)对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。
(三)对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。
(四)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。
上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行,文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。其他政策仍按现行规定继续执行。
各地要严格执行税收政策,加强管理,对执行过程中发现的问题,及时上报财政部、国家税务总局。
特此通知。

 

 


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